Airbnb agrava problema de especulação imobiliária no Rio de Janeiro

Estende-se por algumas semanas a celeuma quanto à regulamentação dos aluguéis por temporada no Rio de Janeiro. Imobiliárias que trabalham com a locação de longa permanência aumentarão o valor das rendas, principalmente, nas áreas turísticas da zona sul da capital carioca. O valor do metro quadrado para locação na região teve um aumento real de 17%, com base no IPCA entre fevereiro de 2022 e o de 2024. Copacabana se destacou, porque a alta chegou a 50%, em média. O motivo: a concorrência dos temporários (Airbnb).

O mercado já sente o impacto deste tipo de locação que está gerando, de certa forma, uma especulação imobiliária na região por parte dos proprietários que adquirem imóveis com o fim exclusivo de alugá-los pela plataforma. Espera-se em períodos como este — de retomada econômica, conforme ocorreu após a pandemia — que haja um aumento no preço da moradia, reduzindo artificialmente as ofertas em bairros mais pobres.

Em dois anos, em toda a cidade, houve uma redução de imóveis disponíveis para fins locatários, exceto na região da Barra, que é responsável por boa parte dos lançamentos imobiliários dos últimos anos. Entretanto, essa oferta caiu de 13974 para 10128 (27,5%), na zona sul.

Gera-se uma diminuição artificial no mercado imobiliário, já que mais residências cadastradas no Airbnb descompensam a quantidade ofertada por outros meios tradicionais. Conforme o levantamento da imobiliária APSA, até 2022, os aluguéis por curta temporada ocorriam em datas específicas, como carnaval e réveillon. Entretanto, o mercado paralelo tem se tornado cada vez mais aquecido.

Cobrança de ISS

A audiência pública realizada no dia 25 de março na Câmara Municipal para debater o projeto de lei que propõe a regulamentação no Rio lotou as galerias do Palácio Pedro Ernesto. Prevê-se que haverá a cobrança de ISS dos proprietários ou das as desses imóveis. A alíquota a ser aplicada é de 5%, a mesma recolhida hoje pelo setor hoteleiro. O percentual deverá ser estabelecido pela prefeitura, caso a regra vigore.

Acompanharam a reunião, que foi convocada pela Comissão de Turismo da Casa, presidida pelo vereador Flávio Valle (PSD), representantes da prefeitura, da rede hoteleira e do Clube de Anfitriões, que também representa os locatários. O único porém é que, mais uma vez, as despesas estarão ao encargo dos consumidores que são donos dos imóveis. A Airbnb, que promove esse tipo de especulação, por ser considerada uma “empresa de tecnologia”, está isenta da responsabilidade tributária.

Esse imbróglio ainda sofrerá uma série de alterações. Haverá interferências de ambas as partes. Mas é válido discutir a questão: as empresas de tecnologia devem ser cobradas como meras prestadoras de serviço ou como empresas que usam esses imóveis cadastrados como uma forma de transferência de renda, devendo, por isso, responder por uma responsabilidade jurídica maior?

Licenças para funcionamento

A proposta ainda prevê a exigência de alvará de licença para estabelecimento, licença sanitária de funcionamento e inscrição como prestador de serviço turístico no Ministério do Turismo, além da cobrança de ISS do anfitrião. O aluguel de curta duração é importante para fazer girar a economia carioca. É necessário que haja regras claras e proteção para proteger ambas as partes da contratação.

Apesar de haver a especulação imobiliária, compreende-se que esse tipo de atividade é autorizada, conforme a nota do Airbnb, pela Lei do Inquilinato, no. 8245/1991. Tal proibição violará o direito de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Sim, esta pode ser uma das ilações que podemos tirar do caso. Mas a verdade é que esses novos mercados criados por empresas como Airbnb e outras análogas como Uber e iFood devem ser regulamentados, fazendo-os participar mais ativamente dos direitos e deveres que concernem os segmentos.

É importante enfatizar que este é um fenômeno que não se restringe ao Rio de Janeiro. Isso ocorre em diversas regiões, mas, principalmente, nas grandes capitais. Utilizamos o recorte da zona sul carioca para ilustrar melhor o que é a especulação imobiliária e como tal ocorrência pode afetar a vida do brasileiro.