Os efeitos da reforma tributária no mercado de real estate

Para além da busca por racionalização e dos inegáveis efeitos benéficos potenciais em termos de simplificação fiscal — ao menos após o fim de seu longo período de transição —, a reforma tributária (Emenda Constitucional nº 132/23) traz também consigo uma inflexão histórica no sistema de apuração de impostos do país que promete impactar profundamente determinados segmentos, sobretudo quando nos referimos a modelos de negócio ancorados na perspectiva do aproveitamento de benefícios fiscais regionais.

Um exemplo claro nesse sentido pode ser observado em determinadas operações do mercado de real estate, cuja lógica operacional e de investimentos se fundamentou na aplicação de estratégias tributárias vinculadas, por exemplo, ao aproveitamento de créditos do ICMS — imposto que, como se sabe, será extinto, de modo definitivo, em 2033.

Além disso, o modelo clássico de benefício fiscal, que engloba ainda isenções regionais voltadas à atração de investimentos, é algo que não só perde, gradativamente, espaço na jornada de implementação da reforma tributária, mas que ameaça o futuro de empresas que precisarão avaliar novas estratégias para a própria continuidade de seus negócios.

Transparência do sistema tributário

É preciso lembrar, aliás, que um dos objetivos da reforma é o de trazer mais transparência e combater problemas históricos do sistema tributário do país, como a guerra fiscal baseada na concessão de benefícios. Dentro desse contexto, o novo sistema esvazia os mecanismos pelos quais estados disputavam empreendimentos logísticos, imobiliários e industriais.

Essa inflexão tributária tem também na sua base uma mudança central no princípio de incidência do tributo. A lógica anterior, onde o imposto era cobrado na origem, favorecia a localização de operações em estados com regimes mais vantajosos. No novo modelo, o imposto incidirá majoritariamente no destino, retirando o diferencial competitivo das regiões que, até então, conseguiam atrair players nacionais e internacionais por meio de renúncias fiscais.

Diante de todo esse cenário, a atratividade e o valor de ativos imobiliários construídos sob a premissa de vantagens logísticas e tributárias que já não existirão no pós-reforma, naturalmente sofre impactos.

Spacca

Uma nova era

Tão por isso, a reforma traz consigo a necessidade de uma reavaliação dessas estruturas de negócio. Centros logísticos, por exemplo, am a ter como principal diretriz estratégica fatores como uma maior proximidade de centros consumidores e a eficiência operacional; ao o que o próprio impacto da carga fiscal pode influenciar na dinâmica do mercado de locações e na valorização ou desvalorização de ativos imobiliários.

Se coloca, pois, como urgente, um estudo detalhado das possibilidades estratégicas para a sustentabilidade operacional de empresas e dos investimentos no mercado logístico e de real estate, a partir de uma análise técnica dos efeitos da reforma, dos processos operacionais das organizações e de quais os melhores caminhos para a gestão de ativos, contratos imobiliários — e, inclusive, do aproveitamento de benefícios no curto prazo — sempre visando à competitividade como critério para a tomada de decisões.

Com tudo isso, é possível afirmar que a reforma tributária inaugura uma nova era para segmentos fundamentais para a economia do Brasil. Uma era menos dependente de estímulos fiscais pontuais e mais exigente quanto à racionalidade estrutural das operações. Neste novo ambiente, sobreviverão e prosperarão os agentes capazes de ler, com agilidade e precisão, o futuro fiscal que já está sendo implementado no país.