REsp nº 1.949.182/SP e Tema 1.158 do STJ

A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do REsp nº 1.949.182/SP submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos com repercussão geral, acolheu o previsto na Lei Federal nº 9.514/97, no §2º do artigo 23¹ — recentemente incluído pela Lei Federal nº 14.620/2023 — e no §8º do artigo 27². Além disso, foi reconhecida a inexistência de responsabilidade tributária solidária e de legitimidade iva do credor fiduciário de tributos incidentes sobre o imóvel alienado fiduciariamente antes da consolidação da propriedade e imissão na posse.

Portanto, a rigor, considerando que é o devedor fiduciante quem deve recolher os tributos, afasta-se a legitimidade do credor fiduciário para figurar no polo ivo da execução fiscal, seja na condição de contribuinte ou de responsável tributário.

O julgamento possui impacto significativo no mercado imobiliário, uma vez que restou definido que os credores fiduciários não são contribuintes nem são responsáveis pelo recolhimento de imposto incidente sobre o imóvel alienado fiduciariamente com fato gerador anterior à consolidação da propriedade e imissão na posse.

Não obstante, caso haja a execução da garantia e consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este ficará responsável pelos débitos de IPTU, devido à sua natureza propter rem.

A controvérsia originária decorreu de execução fiscal ajuizada pelo município de São Paulo, em face do credor fiduciário, objetivando a cobrança de IPTU incidente sobre um imóvel alienado fiduciariamente.

No entendimento do STJ, é contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o detentor do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

Especificamente em relação ao possuidor, a posse deverá ser qualificada pelo animus domini, ou seja, pela intenção de ser o dono do bem. Por conseguinte, a sujeição iva da relação jurídico tributária não alcança aquele que detém a posse precária da coisa, como é o caso do cessionário do direito de uso e do locatário do imóvel.

Tese

Nos termos do voto do ministro relator Teodoro Silva Santos, “como no contrato de alienação fiduciária o credor possui a posse — indireta — do imóvel apenas para fins de garantia do financiamento, sem que exista o propósito de ser o dono da coisa, conclui-se que não poderá responder pelos tributos incidentes sobre o bem”.

Assim, foi aprovada, por unanimidade, a seguinte tese no Tema Repetitivo 1.158:

“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito ivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do Código Tributário Nacional” ³.

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¹Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. (…) § 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes.

²Art. 27. (…) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

³Art. 34, da Lei Federal nº 5.172/66: contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.